DOMPRESS.PL
Ostatnie wpisy 26/07/17
Czy niespotykane dotąd tempo sprzedaży mieszkań deweloperskich pociągnie za sobą podwyżki cen? Co za tym przemawia?

Sprzedaż nowych mieszkań nigdy jeszcze w Polsce nie szła tak dobrze. Kolejne raporty mówią o sukcesach firm i przynoszą następne rekordy. Popyt na mieszkania jest tak duży, że pomimo rekordowo wysokiej ilości wprowadzanych na rynek mieszkań i rozpoczynanych inwestycji, oferta deweloperów w sześciu największych miastach w Polsce w ostatnim kwartale, nie tylko nie wzrosła, ale jeszcze się skurczyła. Sprzedaż przerosła nową podaż. I już dziś prognozowany jest najlepszy, roczny wynik pod względem ilości sprzedanych mieszkań w całej historii rynku deweloperskiego.

Utrzymujący się od dawna duży apetyt na nowe mieszkania sprawia, że w ostatnich latach mogliśmy obserwować zjawisko powolnego, ale wyraźnego wzrostu cen. Najnowsze raporty mówią, że średnia cena mieszkań wprowadzonych do sprzedaży na sześciu głównych rynkach nieruchomości w kraju w drugim kwartale br. była o ponad 8 proc. wyższa niż lokali, które trafiły do oferty w poprzednich trzech miesiącach i o prawie 6 proc. wyższa od stawek ofertowych sprzed roku. Czy możemy się spodziewać dalszych wzrostów cen? Jakie czynniki mogą o tym zdecydować?

Zmiana struktury oferty mieszkaniowej

Obecny wzrost cen ofertowych mieszkań może być wynikiem zmiany struktury lokali, które w ostatnich miesiącach weszły do oferty. Dobra sytuacja gospodarcza w kraju i wzrost dochodów Polaków powoduje, że większym zainteresowaniem cieszą się mieszkania w wyższym standardzie, dlatego deweloperzy wprowadzają teraz więcej takich inwestycji. Poza tym, w nowej ofercie pojawiło się mniej mieszkań z segmentu popularnego, co można czytać jako odpowiedź firm na wyczerpujące się źródło dopłat w programie MdM i spadek popularności najtańszych ofert.

W najbliższym czasie możemy jednak być świadkami kolejnych wzrostów cen, na które wpływ będzie miała, już nie tylko jakość rozpoczynanych projektów, ale wyższe koszty budowy. W związku z przygotowywanymi na szeroką skalę inwestycjami infrastrukturalnymi w przyszłym roku najwyższe wzrosty mogą notować przede wszystkim koszty robocizny. Ponadto, jak informują deweloperzy, stale rosną ceny gruntów i zmniejsza się dostępność atrakcyjnych działek inwestycyjnych. Do tego dojdą jeszcze wyższe koszty finansowania projektów z uwagi na obciążenia nakładane na banki.

Lokata w nieruchomości

Ponadto, niezwykle znaczący wpływ na rozwój sytuacji na rynku mieszkaniowym, jak zauważa Tomasza Sadłocha z firmy Ochnik Development, ma poziom stóp procentowych. - Stopy referencyjne NBP utrzymują się obecnie na bardzo niskim poziomie 1,5 proc., a inflacja ustabilizowała się w granicach 2 proc. Oznacza to że mamy teraz ujemne realne stopy procentowe. To właśnie powód dla, którego kapitał gromadzony przez Polaków nie trafia na lokaty do banków, ale na rynek mieszkaniowy – informuje Tomasz Sadłocha. - Nic nie wskazuje jednak na to, żeby w najbliższym czasie miało się coś w tym względzie zmienić i spowodować osłabienie aktywności inwestorów indywidualnych - dodaje. Zdaniem przedstawiciela Ochnik Development, utrzymujący się na tak dużym poziomie popyt na mieszkania może stymulować wzrost cen w dłuższej perspektywie czasu.

Względne ryzyko dla komercyjnego rynku mieszkań niesie natomiast rządowy program Mieszkanie Plus. Projekt zakłada budowę tanich lokali z przeznaczeniem na wynajem, które mają powstawać także na terenach należących do PKP. Przedsięwzięcie jest jednak dopiero przygotowywane do realizacji, pierwsze budynki staną nie wcześniej niż pod koniec przyszłego roku, a w zaawansowaną fazę projekt ma wejść dopiero za kilka lat. Ponadto, program skierowany jest do grupy osób, które nie mogą sobie pozwolić na zakup mieszkań oferowanych na rynku.

Warszawskie mieszkania o 10 proc. droższe niż przed rokiem

Na największym rynku deweloperskim w kraju ceny ofertowe w ostatnich miesiącach wzrosły bardzo wyraźnie. Mieszkania wprowadzone do sprzedaży w Warszawie w drugim kwartale tego roku były o prawie 5 proc. droższe od tych, które weszły na rynek w poprzednich trzech miesiącach, a w porównaniu z lokalami oferowanymi przed rokiem zdrożały niemal o 10 proc. Według danych Reas, między kwietniem a czerwcem br. na warszawskim rynku nowych mieszkań wzrosła też o kilka procent średnia cena transakcyjna.

Przyczynę zwyżki cen transakcyjnych Tomasz Sadłocha upatruje w rosnącej fali zakupów inwestycyjnych, którą można obserwować również w inwestycjach Studio Centrum i Dzielna 64 prowadzonych przez Ochnik Development na warszawskim Muranowie. - Znaczący wpływ na kształtowanie się cen mają preferencje zakupowe nabywców mieszkań. Potęgujące się zainteresowanie zakupem dobrze zlokalizowanych, niewielkich mieszkań ze strony inwestorów indywidualnych przynosi wzrost średniej ceny sprzedawanych mieszkań, ponieważ stawka za metr w przypadku lokali kompaktowych jest wyższa. Podobne oddziaływanie na statystyki ma zakup mieszkań o podwyższonym standardzie i apartamentów, które także pozostają w sferze zainteresowania klientów inwestycyjnych – informuje Tomasz Sadłocha.

Ostatnie analizy dotyczące warszawskiego rynku wtórnego także mówią o wzroście średnich cen transakcyjnych. W połowie bieżącego roku przeciętna cena kupowanych w Warszawie mieszkań z drugiej ręki wzrosła do ponad 7700 zł za mkw. Analitycy przyznają, że z takimi cenami zakupu nie spotykali się w stolicy już od dawna, w ostatnich kilkunastu miesiącach średnie stawki wahały się od 7200 zł do 7500 zł/mkw.


Autor: Ochnik Development
Autor dompress 10:57 26/07/17 | Komentarze (0)
Tempo wzrostu polskiego rynku biurowego pozwala mu odnotować w tym roku kilka rekordowych wyników

Analitycy firmy doradczej Walter Herz szacują, że w tym roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce mają szansę zwiększyć się o 800 tys. mkw., z tego ponad 500 tys. mkw. biur może zostać oddane w miastach regionalnych. - Wszystko wskazuje na to, że ośrodki pozawarszawskie odnotują w tym roku rekordową wartość nowej podaży, zauważają eksperci Walter Herz. Jak prognozują specjaliści, w nieodległej perspektywie łączne zasoby rynków regionalnych mogą osiągnąć podobny wolumen, jakim dysponuje warszawski rynek biurowy.

Popyt większy od podaży

W połowie bieżącego roku Warszawa oferowała ponad 5,16 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Pierwsze 6 miesięcy przyniosło stolicy ponad 130 tys. nowych biur. Wynajęte zostało natomiast trzy razy tyle powierzchni biurowej. W pierwszym półroczu tego roku w aglomeracji warszawskiej do najemców trafiło przeszło 390 tys. mkw. biur. Duży popyt na nowe biura utrzymuje się w całym kraju, stąd zarówno w Warszawie, jak i w głównych ośrodkach regionalnych, mimo szybkiego przyrostu zasobów, spada odsetek pustostanów.

Pierwsza połowa br. na warszawskim rynku zaznaczyła się kilkoma dużymi transakcjami, które dotyczyły najmu kilkunastu tysięcy mkw. powierzchni. Bank Millenium odnowił umowę na ponad 18 tys. mkw. powierzchni w Harmony Office Centre, a Alior Bank w Łopuszańska Business Park i koncern farmaceutyczny AstraZeneca w budynku Postępu 14 zakontraktowały po ponad 13 tys. mkw. Umowę przednajmu na powierzchnię o zbliżonej wielkości podpisała też sieć serwisowa Citi Service Center Poland w Generation Park X.

Rynki regionalne zwiększają potencjał

Z kolei, osiem największych miast w kraju, poza Warszawą dysponuje łączną powierzchnią 4 mln mkw. biur, co stanowi około 80 proc. zasobów aglomeracji stołecznej. Zdaniem ekspertów Walter Herz, na uwagę za zasługuje fakt, że w ciągu ostatnich 10 lat regiony odrobiły stratę do Warszawy niemal o połowę. Przed dekadą miasta regionalne (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Szczecin i Lublin) dysponowały ofertą, której łączny wolumen obejmował tylko około 40 proc. zasobów warszawskich.

Nowa podaż, jaką mogą osiągnąć rynki regionalne to nie jedyny rekord, który w tym roku ma szansę świętować polski rynek biurowy. Historycznie wysoki wynik segment biurowy może zanotować również pod względem wynajętej powierzchni. Jak zauważają analitycy Walter Herz, przemawia za tym fakt, że umowy podpisane tylko w pierwszych trzech miesiącach 2017 roku dotyczyły powierzchni, która równa jest około 30 proc. całego ubiegłorocznego wolumenu najmu.

Mało wolnych biur

W miastach regionalnych popyt na powierzchnię biurową z roku na rok rośnie. W odróżnieniu od rynku warszawskiego, na którym poziom pustostanów spadł do niespełna 14 proc., cechuje je bardzo słaba dostępność wolnej powierzchni biurowej, a umowy typu pre-let stanowią większość transakcji. Tymczasem w Warszawie w pierwszej połowie tego roku tego rodzaju umowy obejmowały tylko kilkanaście procent wolumenu najmu.

Niedobór wolnej powierzchni szczególnie odczuwalny jest w Łodzi, Krakowie i Trójmieście. Pomimo rosnącej podaży wskaźnik pustostanów na łódzkim rynku biurowym utrzymuje się obecnie na najniższym poziomie w Polsce – około 6 proc. W ostatnim czasie Łódź zdecydowanie wybija się wśród ośrodków regionalnych. W mieście przygotowywane i realizowane są duże projekty komercyjne, w tym m.in. hub biurowy w okolicy nowego dworca.

Światowi gracze na polskim rynku

Także krakowski, drugi pod względem wielkości po Warszawie, rynek biurowy w kraju rozwija się bardzo dynamicznie. W największym stopniu przyczyniają się do tego firmy reprezentujące sektor nowoczesnych usług dla biznesu, otwierające w tej lokalizacji liczne centra, które w Polsce pracują dla globalnych klientów.

Nowe biura nie czekają też na najemców we Wrocławiu, Katowicach i Poznaniu. W tych miastach można obserwować ekspansję obecnych już firm, ale lokują się w nich również nowi, w tym także najwięksi, międzynarodowi gracze. Z drugiej strony, w regionach także zaczynają aktywnie działać najwięksi deweloperzy, którzy realizowali dotąd projekty wyłącznie na rynku warszawskim.

Polska liderem w Europie

Boom, jaki przeżywa polski rynek biurowy cechuje znacznie większa dynamika rozwoju nowych inwestycji, niż w innych krajach w Europie. Pomimo systematycznego zmniejszania się zasobów atrakcyjnych terenów inwestycyjnych, Warszawa wciąż zapewnia pod tym względem znacznie większe możliwości niż inne stolice europejskie. A nowe inwestycje rosną w mieście, jak grzyby po deszczu.

Jak obliczają eksperci Walter Herz, w aglomeracji warszawskiej powstaje obecnie ponad 800 tys. mkw. biur, a w pozostałych miastach w budowie jest kolejne 900 tys. mkw. powierzchni. Polski rynek biurowy co roku zwiększa swój potencjał o około 10 proc. Specjaliści Walter Herz zwracają uwagę, że to kolejne rekordowe osiągnięcie sektora, tym razem już na skalę europejską.


Autor: Walter Herz

Autor dompress 10:57 26/07/17 | Komentarze (0)
Online: 0 Login i 136 Goście